Продажа недвижимости в Америке: документы, налоги, затраты. Личный опыт.

Мы перезжаем. Это очевидный и неотступный факт. Прекрасная страна Америка на ближайшие несколько лет будет принимать нас только в гости. Переезд привнес в нашу жизнь на чемоданах  дополнительные требования: сделать генеральную уборку жизни, расстаться с ненужным хламом и налегке погрузиться на самолет в Испанию. В списке ненужных вещей оказался и наш дом в Техасе.

Читайте также: «Что нужно знать, когда решаешься на покупку недвижимости в Испании«.

Оглядывая необычно  прибранные комнаты, разложенные по местам вещи и прогуливаясь по дому без риска сломать, наконец, что-то  о разбросанные там и здесь игрушки, я лучилась от удовлетворения, одновременно придерживаясь рукой за стенку,  боясь упасть от усталости. Операция  «поготовка дома к продаже» заняла ни много ни мало, целые 2 недели, в течение которых мы работали как в далекие времена в штате Техас рабатали только рабы на плантациях.

Задача была не просто продать дом, но сделать это быстро. Шел октябрь, наш дедлайн начинался с февраля. На продажу было отведено только 3 месяца.

Texas

Поиграв с идеей продажи дома без риэлтера (для тех, кто интересуется этим вопросом, советую начать с изучения вот этой статьи), мы благополучно от нее отказались, решив что это не тот случай, когда стоит применять расхожее выражение: «Хочешь сделать что-то хорошо – сделай этой сам», мы решили, что нам нужна быстрая продажа и хорошая цена, а потому «доверились профессионалам». На просторах Интернет было найдено агенство недвижимости, занимающее первые строчки по отзывам продавцов и покупателей,  также активно дававшее о себе рекламу. Раз есть деньги на рекламу, значит они закрывают сделки, — решили мы, а нам нужны были лучшие.

Обходительная девушка Стефани прибыла на предварительный осмотр дома на следующий же день после нашего звонка. Она выглядела по-американски бодро и вела себя по-американски же профессионально. Мы решили что нам все подходим и ударили по рукам.

Предпродажная подготовка. На «предпродажную подготовку дома» нам выделили неделю. Но начав убираться мы как-то плавно перешли и к паковке сумок для перезда, поэтому первоначальная неделя перетекла в две. В результате наших усилий дом выглядел так, каким я его не видывала никогда: деревья и кусты во дворе подстрижены, газон само собой тоже, гараж и «оружейная комната» переквалифицированы из «хранилища ненужных вещей» в то, что они и должны были собой преставлять изначально – место парковки автомобиля и тренаженый зал, совмещенный с сейфами для хранения оружия, охотничьего снаряжения и наших ювелирных изделий. Спальни и гостиная надраины до блеска, а кухня и ванная даже подверглись легкому косметическому ремонту и налету краски.

— Во имя чего?  — Спросите вы, — а во имя фотографий.

Американцы часто вополощают в жизнь поговорку «хлеб за животом не бегает», поэтому они живут там, где есть работа и многие из них не считают чем-то экстраординарным мигрировать из штата в штат, поэтому существовала вероятность, что чудесная семья из штата Пенсельвания, например, будет разыскивать место для проживания в нашем городе через Интернет, так что товар нужно было представить самым выгодным фасадом.

В назначенный день прибыл фотограф из риэлтерского агентства и сделал множество фото внутри и снаружи. После чего мы подписали контракт с риэлтером.

Читайте также: «Покупка машины в США«.

Контракт с риэлтером. Контракт, который нам предложили подписать, был абсолютно типичным для США. Риэлтер получал от нас 6% в случае продажи дома. При этом в течение всего срока действия контаркта ( мы подписали его на 3 месяца) даже если мы найдем покупателя самостоятельно, наш риэлтер все равно должен был получить свои 6%, но и после окончания договора в течение 90 дней, если мы захотим заключить договор купли-продажи с кем-то из тех, кто приходил и смотрел дом, то мы также обязаны заплатить риэлтеру его 6%.

Дом выставлялся на продажу с двумя возможными опциями покупки: без мебели и с мебелью, соответственно цена также отличалась.  Мы описали все недостатки нашего жилища, которые знали и смогли вспомнить, риэлтер сделал свой короткий обзор и дал нам рекомендации по запрашиваемой цене, а также их статистическое обоcнование. На этом этапе все было быстро, просто и понятно.

Процесс организации продажи. На следующий день после подписания контракта с рилтером на нашем газоне был установлен значок «продается», а на баллюстраду, рядом со входной дверью, прикреплен маленький закрывающийся ящичек.

продажа дома в сша

- В этот ящичек я помещаю дубликат ключа от вашей входной двери, — пояснила мне Стефани, — когда кто-то из покупателей придет с риэлтером смотреть дом, риэлтер покупателя, зарегистрированный в специальной общей базе сертифицированных риэлтеров, откроет специальное приложение на своем телефоне, введет свой идентификационный номер и получит код доступа к этому ящичку и дубликату ключа, соответсвенно. Он возьмет ключ, откроет дверь и покажет дом покупателем, потом также закроет дверь и положит ключ обратно.

- Мы советуем убирать на время продажи дома все ценные вещи в сейф “just in case”, но благодаря регистрации, и индивидуальному номеру, который свой у каждого риэлтера, мы всегда знаем кто именно был в вашем доме.

- А не можем мы присутствовать, пока дом осматривают покупатели? – Спросила я.

- В принципе можете, но это не принято. Мы специально предупредим вас о визите потенциальных покупателей за несколько часов, чтобы вы смогли собраться и пойти прогуляться или перекусить в ресторан.  В абсолютном большинстве случаев в Америке покупатели осматривают дом в отсутствие хозяев, чтобы на них никто не давил, и они смогли спокойно посмотреть все, что хотят и задать все интересующие их вопросы своему риэлтеру.

Эта информация была для меня новой, но объяснение казалось логичным,так что я приготовилась к частым прогулкам «по звонку» в течение ближайших месяцев.

В тот же день реклама о продаже нашего дома пошла по местному теливизионному каналу, а также оказалась в MLS листе — единой базе данных всех объектов недвижимости в США. Это глобальная сеть, собравшая в себя информацию со всех штатов о всех продаваемых на текущий момент объектах недвижимости. Доуступ к базе имеют исключительно риэлтеры.

Продать квартиру в Америке

Продажа. Дом мы показали только однажды (точнее его показывали, пока мы с ребенком усиленно кормили уточек в парке), покупатель не заинтересовался. А на следующий день, нам позвонила Стефани, и сказала, что домом заинтересовался «Инвестор». Инвестор означает, как и везде в мире, что кто-то приобретает дом не для себя, а для того, чтобы извлекать из него финансовую выгоду, в нашем случае – сдавать в аренду. Это было именно то предложение, для которого мы так старательно готовились к фотосессии, пэтому я почувствовала гордость за хорошо проведенную предпродажную подготовку. Где-то там в своем далеком и неизвестном нам пока штате, сидя в тишине своего дома, какой-то серьезный человек увидел фото на Интернет и решил сделать ‘offer”…
Предложение было на несколько тысяч меньше, чем мы запрашивали, но мы согласились. И причина не только в том, что продажа «горела», а времени не было, а в сухой математической калькуляции.
И мы плавно переходим к расходам продавца при продаже недвижимости в США.

Расходы продавца.  На этапе получения ‘offer” я выяснила, что к расходам, которые нам придется понести относится не только вознаграждение риэлтера и пара баночек краски, приобретенных для освежения вида дома, но и кое-что еще. Вот как выглядит общая калькуляция:

  • 6% Broker fees (услуги риэлтера);
  • $487 own`s title policy (свидетельство на дом и план дома с живыми печатями, если у кого-то они есть – хорошо; у нас были без печатей, так что пришлось платить);
  • $100 –attorney fees (услуги адвоката по прочтению и согласованию стандартного контракта);
  • $75 – escrow fees (плата за депозит денежных средств);
  • $20 –recording fees (сборы за получение информации, необходимой для сделки)
  • $25 – tax certificates (сбор за получение налогового сертификата)
  • $30 – courier fees (курьерский сбор)
  • $475 – home warranty (по факту послепродажная страховка, цена которой зависит от стоимости недвижимости, и которая действует так, что если в доме что-то произойдет тотальное с одним из конструктивных элементов, страховая компания оплатит ремонт новым собственникам);
  • prorated property taxes (налог на недвижимость, который зависит от стоимости недвижимости).

То есть дополнительных расходов набегало в нашем случае больше, чем на $7 000. И при этом нам еще повезло, что появился инвестор. Так как если бы это был обычный покупатель, то он почти на 100% кредитовался бы в местном банке на покупку, и при этом ожидалось бы, что все расходы, которые он будет нести в связи с открытием кредита также оплатим мы (продавец).

IMG_3121

Мы посчитали, подумали, посмотрели на календарь и стали звонить Стефани:

— Мы акцептуем оффер.

— Отлично. – Сказала она. Будем надеяться, что дом пройдет техническую инспекцию.

Termite inspection (техническая инспеция). Как выяснилось, абсолютное большинство объект недвижимого имущества не покупается и не продается в США без того, чтобы не пройти техническую инспекцию. Она представляет собой приглашение частного лицензированного специалиста, задача которого  посмотреть есть ли серьезные констурктивные нарушения в доме или ином объекте недвижимости и какие неприятности это может сулить покупателю, а также во сколько примерно обойдется устранение этих недостатков. Дальнейшее – это чистые переговоры между продавцом и покупателем. Продавец может устранить недостатки за свой счет, а может сделать скидку от продажной стоимости на размер обнаруженных недостатков и покупатель уже будет их устранять (или не устранять) самостоятельно. Оплачивает такую инспекцию поупатель.

Технический специалист оказался веселым дядечкой, лет за 50. Осмотр занял около 40 минут. Он указал на все те недостатки, которые мы честно отразили в «опросном листе», при выставлении дома на продажу, не найдя ничего нового. Мы вздохнули с облегчением и приготовились к заключению контракта.

Кoнтракт и closing.

Инвестор торопился. Мы не возражали. Он выделил своему риэлтеру месяц на подготовку всех необходимых документов, после чего наступал «closing day», то есть день, когда все докумены откончательно подписывались и дом переходил в собственность нового покупателя.

Хотите быть уверены, что покупатель не передумает? Просите внести задаток. Это является абсолютно нормальной практикой. Обычно задаток составляет от 1 до 10% от продажной цены недвижимости, но может быть и больше.

В назначенный closing day мы встретились в офисе title company. Таких компаний обычно несколько на город или округ. Они занимаются тем, что регистрируют переход права собственности на объект недвижимости. Средняя стоимость их услуг составляет порядка 1% от стоимости объекта недвижимости. В нашем случае их услуги оплачивал покупатель, но довольно распространены случаи, когда эту сумму также платит и продавец.

Приятный бонус: при стоимости недвижимости меньше миллиона, налог с продавца не взимается, то есть вся сумма от продажи недвижимости остается в его собственности. Для этого достаточно «числиться» по адресу продаваемого объекта в течение последних шести месяцев.

Все прошло очень быстро и дружелюбно. Пожалуй это вообще два определяющих слова практически для всех серьезных процедур в США — получения прав, паспорта, гражданства, медицинского обследования, работы… — «быстро» и «дружелюбно».

Читайте также: «Тем временем в параллельной реальности».

Мы расписались в документах, представитель покупателя сделал тоже самое, поулыбались и договорились отдать ключи на следующий день.
Через час после встрчи в title company, мы увидели на своем банковском счете всю стоимость, которую обязался заплатить покупатель.
Все вещи у нас уже давно были собраны и упакованы, а ночевали в мы в гостинице. На следующий день представитель покупателя вместе с нами осмотрел дом, чтобы убедиться что он именно в том состоянии, как это выглядело на бумаге и фотографиях. Мы передали ключи и помахали рукой нашему бывшему дому навсегда.
Впереди ждало очередное путешествие. Мы, ребенок, чемоданы, другой штат и другая жизнь. Прощай Техас.

Читайте также: «Влюбиться в Техас«.

Leaving Texas

 

P.S. Если статья понравилась и оказалась полезна, самое время приободрить автора подпиской на блог (внизу  в подвале или в правой колонке вверху) или поделиться ей в социальных сетях. Пусть нас будет больше!