Это будет дороже, чем вы предполагаете. И, скорее всего, займёт больше времени, чем ожидалось. Давайте посчитаем вместе.

Итак, есть цена недвижимости, например апартаментов. Допустим их заявленная цена 60 000 евро. Вы посмотрели, оценили бюджет, решили что все нравится. Что нужно делать сразу после этого? Нет, не считать деньги в банке, а просить скидку.

Средиземноморская культура очень близка к азиатской и восточной, поэтому торг уместен. Более того, если вы проявляете задатки человека заботящегося о своих деньгах,  то к вам начинают более уважительно относится. Скидка в реальной действительности обычно выражается в контрпредложении: готов (а) купить за 45 000… Ситуации когда продавец не идёт на уступки ни в  какую встречаются, некоторые испанцы даже считают просьбу о скидке серьезным покушением на чувство собственного достоинства, но большинство людей прагматичны, поэтому понижение цены встречается очень часто. Существенное понижение. Не раз отсматривая недвижимость заявленную по цене в полмиллиона, мы честно говорили продавцу, что более 350 000 на существующем рынке она просто не стоит… Продавцы соглашались. Так что для умеющих делать выводы, думаю мой намёк понятен — скидки имеют место быть и заявленная цена может очень сильно отличаться от реальной цены покупки.

Читайте также: «Как оформить вид на жительство в Испанию за 17 дней«.

Возвращаясь к нашему гипотетическому примеру, допустим мы сошлись с продавцом на цене в 53 000 евро и ударили по рукам. На документарном поле это означает, что мы подписали предварительный договор или договор о намерениях.

А почему сразу не контракт купли-продажи? Да просто потому, что к покупке мы ещё не готовы: деньги возможно нужно перевести в евро, затем переправить их в местный банк, где также нужно открыть счёт на наше имя, получить NIE, если его ещё нет (номер налогоплательщика), получить результаты due diligence в конце концов и увериться, что с выбранными апартаментами нет неразрешимых юридических проблем. Плюс продавцу может понадобиться время на переезд, например. На все это нужно время, а нам, как и продавцу хочется закрепить цену и снять понравившиеся апартаменты с рынка во избежание появления возможных конкурентов-покупателей. Вот ради всего этого и подписывается предварительный договор.

Нормальным сроком в течение которого будет подписан уже основной договор купли-продажи, на испанском он красиво называется “Compraventa”, тем сроком, который указывается в предварительном договоре является 30-90 дней. Однако это не константа, в зависимости от реальной ситуации можно просить указать и больший срок, например. При заключении предварительного договора оплачивается задаток. Сумма оговаривается с продавцом. Если в будущем произойдёт сбой и от покупки откажетесь вы, то задаток остаётся у продавца, а если что-то пойдёт не так с его стороны, то он обязан возвратить задаток в двойном размере.

compraventa
Compraventa. Договор купли-продажи недвижимости в Испании.

Теперь можно заняться due diligence, который можно поручить и собственным юристам, но можно и положится на агента по недвижимости, который сопровождает сделку. Мы делали и так и так, то есть и с приглашением юристов и без них. В ситуации покупки недвижимости конкретно в Испании большой разницы нет. Жизнь в этой стране юристы не облегчают, денег съедают прилично, реальной пользы от них не так много, а безопасность  сделки в целом гарантируется самой системой ее заключения. Каждая сделка купли-продажи заключается у нотариуса. И без подтверждения того, что недвижимость не заложена (а если заложена, то покупатель об этом знает и есть согласие залогодержателя на продажу), с ней  нет видимых юридических проблем (то есть она может быть продана), нотариус сделку просто не утвердит. Он же составит и договор купли-продажи. За все это нотариус берет денежные средства. И это тот расход, который нужно подсчитать заранее. Цена его услуг – фиксированна и составляет порядка 1% от стоимости недвижимости. И на этом месте , стоимость нашей покупки автоматически возросла до 53 530 евро.

Поэтому приглашать юристов или нет – личное дело каждого. А вот кого пригласить придется точно, так это переводчика, ну или решить этот вопрос как-то по-другому. Дело в том, что согласно испанскому законодательству, нотариус должен убедиться что вы понимаете суть происходящего, поэтому если уровень испанского не позволяет с налета вникнуть в юридические тонкости сделки, то нужно или искать нотариуса, который говорит на вашем языке (лично я поступаю имено так, работая с англоязычными нотариусами, которые в Испании встречаются отнюдь не везде и их поиск требует немалого терпения или просто везения), либо полагаясь на верность перевода риэлтера (что не всегда желательно, потому как никогда нельзя быть уверенным, что собственные интересы агента продающего недвижимость не перевесят заботу о ваших интересах и перевод будет зеркально точно отражать реальную картину происходящего), можно обратиться за помощью к другу, либо нанимая профессионального независимого переводчика. Стоимость услуг последнего обычно порядка 80-100 евро в час. Средняя продолжительность пребывания у нотариуса для подписания договора купли-продажи, исходя из моего личного опыта, занимает около 2.5- 3 часов. Допустим, мы пригласили переводчика и заплатили ему еще 300 евро за 3 часа работы.

Следующей статьей расхода будет налог, или IVA, который составляет 10% на всю жилую недвижимость и 20% на всю прочую (например, гараж, парковочное место, офис, склад и пр.). Для оплаты последнего у вас есть 30 дней с момента подписания договора купли-продажи недвижимости. В нашем случае, это увеличило стоимость нашей покупки на 10%, то есть на 5 300 евро.

Из дополнительных расходов также будут расходы по обмену валют, если деньги в принципе есть, но он не в евро. В этом случае можно положиться на свой банк, а можно воспользоваться одним из профессиональных сервисов обмена валют, который, как правило, предлагают лучший обменный курс. Из таковых лично я использую и могу рекомендовать  currency direct, uk forex, transfer wise.  А также расходы по снятию денег в виде чека со счета в своем испанском банке (счет, разумеется, необходимо предварительно открыть), чек приносится к нотариусу в день подписания договора, или оплатой услуг банка мадрид, который единственный является гарантом того, что деньги действительно вами перечисленны и в необходимом объеме, а затем они же будут гарантированно зачисленный на счет продавца недвижимости после подписания необходимых документов. За то что банк мадрида выступает таким вот гарантом и его слово автоматически принимается всеми нотариусами испании, также придется заплатить.  Часто стоимость его услуг приближается к порогу в 0.5% от перегоняемой и соответственно, гарантируемой, суммы сделки.

Transfer money. Подтверждение зачисления денег на счет через одну из платежных систем (она же произвела конвертацию доллары в евро).
Transfer money. Подтверждение зачисления денег на счет через одну из платежных систем (она же произвела конвертацию доллары в евро).

В приведенном гипотетическом примере исходя их всех вышеприведенных расходов, стоимость покупки возросла на 6 395 евро.

Разумеется, мы не просчитали всего:

- возможные расходы на то, чтобы кто-то получил за вас NIE, если не получается самому;

- открытие филиала своей компании в Испании и получение CIF, если недвижимость приобретается на корпорацию;

- расходы на открытие новой компании в Испании (если опять-таки приобретаете недвижимость на юридическое лицо);

- расходы на доверенность и оплату услуг представителя, если не получается присутствовать на подписании документов самому;

— ну и что-то еще наверняка не учли.

Читайте также: «Как оформить доверенность в Испании«.

Но общий порядок расчета, из которого стоит исходить – это стоимость приобретаемой недвижимости, плюс дополнительные 12% от цены покупки. Это та реальность, на которую нужно ориентироваться.

Что касается времени… Это в основном вопрос чистого везения. Но давайте исходить из того, что везение случается довольно редко, не случайно играют в казино, например, многие, а выигрывают единицы. Испания живет по принципу: «Если что-то можно отложить, нужно это сделать, а если что-то отложить нельзя, нужно постараться это сделать все равно», который определяется в самом главном испанском слове «mañana».

Надо быть готовым к тому, что быстро не случится ничего: получение NIA, открытие счета в банке, уточнение деталей сделки, поиск нотариуса и переводчика, перевод денег… даже назначение дня и времени подписания сделки у нотариуса, — все это займет дольше чем вы сейчас предполагаете. Среди этого есть один большой плюс: самое главное пережить подготовительный этап покупки, найти подходящую недвижимость, собрать необходимые документы для покупки и деньги, согласовать условия… но как только все сделано и договор купли-продажи подписан у нотариуса, больше делать ничего не нужно, нотариус сам отправит его на регистрацию и вернет Вам «титул» собственника —  título de propiedad -примерно через неделю после подписания договора.  На этом в принципе можно расслабиться.

titulo-de-propiedad

Дальше, конечно, начнутся новые сбои, сопровождающиеся низменными маньяна, будут новые сражения за казалось бы простые вещи: переоформление на свое имя счетов за коммуникационные услуги, поиск подрядчика для ремонта если таковой необходим, увольнение найденного подрядчика и поиск нового, поиск и покупка мебели и т.д. Но все это, когда втянешься в подобный ритм, уже не кажется таким страшным и долгим.

Вчера, когда я обсуждала со своим консультантом по налогам очередной вопрос который должен быть решен   (он, кстати, голландец по рождению и по принципам работы, с испанцами у меня так и не ладится в плане бизнеса) он на мой вопрос о сроке решения такового, он ответил одной фразой, которая может охарактеризовать решение любой проблемы и любого вопроса на территории Королевства Испания: «Возможно завтра, возможно через неделю, возможно через месяц, но может и до лета затянуться, кто знает – это Испания».

Если подумываете о покупке недвижимости в Испании или жизни в этой стране, учитесь расслабленно ждать, это, пожалуй, основной и самый тяжелый навык успешного выживания и удачных Вам  покупок, господа!